Angebotspreis oder Verkaufspreis: Was ist eine Immobilie in Bayern wirklich wert?

Wer Immobilienportale durchstöbert, findet schnell vermeintliche Vergleichspreise. Doch ein Inserat zeigt zunächst die Preisvorstellung des Verkäufers. Wie Käufer und Eigentümer zu einer realistischen Einschätzung kommen.

„Das Haus in der Nachbarstraße wird für 950.000 Euro angeboten. Dann müsste unseres doch ähnlich viel wert sein.“

Dieser Gedanke ist nachvollziehbar. Auch Käufer orientieren sich bei ihrer Suche an den Preisen vergleichbarer Angebote. Dabei wird eine wichtige Frage leicht übersehen: Hat zu diesem Preis tatsächlich jemand gekauft?

Zwischen einem Angebotspreis und dem später vereinbarten Verkaufspreis kann ein erheblicher Unterschied liegen. Für eine fundierte Einschätzung lohnt es sich deshalb, genauer auf die Herkunft der Zahlen zu schauen.

Was ein Immobilieninserat aussagt

Der Angebotspreis ist der Betrag, zu dem eine Immobilie am Markt angeboten wird. Er kann auf einer sorgfältigen Bewertung beruhen, einen Verhandlungsspielraum enthalten oder durch die persönliche Preisvorstellung des Eigentümers geprägt sein.

Der Verkaufspreis zeigt dagegen, worauf sich Käufer und Verkäufer tatsächlich geeinigt haben.

Für den Immobilienmarktbericht Bayern werden Kaufverträge ausgewertet, die in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erfasst sind. Diese Daten liefern damit eine andere Grundlage als die Betrachtung laufender Inserate.

Beide Perspektiven helfen: Aktuelle Angebote zeigen die Konkurrenz, abgeschlossene Verkäufe geben Hinweise auf tatsächlich erzielte Preise. Bei älteren Verkaufsdaten muss zusätzlich berücksichtigt werden, wie sich der lokale Markt inzwischen verändert hat.

Ein Preisnachlass ist noch kein Beweis für ein Schnäppchen

Ein fiktives Beispiel: Ein Haus wird zunächst für 950.000 Euro angeboten. Später sinkt der Preis auf 850.000 Euro.

Das klingt nach einer Ersparnis von 100.000 Euro. Ob das Haus damit günstig ist, bleibt aber offen. Vielleicht war der ursprüngliche Preis zu hoch angesetzt. Vielleicht rechtfertigen Lage und Zustand den neuen Preis. Vielleicht stehen größere Investitionen an, die bisher nicht ausreichend berücksichtigt wurden.

Entscheidend ist deshalb, ob der aktuelle Preis zur Immobilie passt. Der Abstand zum ursprünglichen Inseratspreis beantwortet diese Frage nicht.

Für Käufer empfiehlt es sich, Vergleichsobjekte nach Mikrolage, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr und Modernisierungsstand auszuwählen. Bei Wohnungen gehören auch Hausgeld, Rücklagen und absehbare Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum in die Prüfung.

Warum Eigentümer den Startpreis sorgfältig wählen sollten

„Wir starten einfach etwas höher und schauen, was passiert.“

Das kann verlockend sein. Meine Empfehlung ist jedoch, einen Angebotspreis von Beginn an nachvollziehbar herzuleiten. Wer sein Haus neben deutlich besser ausgestatteten Immobilien positioniert, muss Interessenten erklären können, warum der Preis trotzdem angemessen ist.

Dass überhöhte Preisvorstellungen die Vermarktung erschweren können, beschreibt auch der IVD Süd: In seinem Herbstbericht 2026 nennt der Verband für Passau längere Vermarktungszeiten bei überhöhten Angebotspreisen. Realistisch bewertete Immobilien treffen dort demnach weiterhin auf gute Nachfrage.

Diese Beobachtung lässt sich nicht als feste Regel auf jedes Objekt in Bayern übertragen. Sie ist aber ein guter Anlass, die eigene Preisstrategie kritisch zu prüfen.

Gute Vergleichsdaten brauchen einen genauen Blick

Auch in München und im Umland sind zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche nicht automatisch gleich viel wert. Eine ruhige Lage, ein praktischer Grundriss oder nachvollziehbar dokumentierte Modernisierungen können den Vergleich deutlich verändern.

Mein Rat an beide Seiten: Fragt bei einer Preisangabe nach, worauf sie beruht. Sind es laufende Angebote, abgeschlossene Verkäufe oder eine individuelle Bewertung? Je klarer die Grundlage, desto sachlicher lässt sich über den Preis sprechen.

Du möchtest wissen, wie der Angebotspreis deiner Immobilie einzuordnen ist oder ob ein Kaufangebot plausibel erscheint? Ich unterstütze dich gerne mit einer ehrlichen Einschätzung für München und das Umland. Lieber ehrlich als zu viel versprochen.